こんにちは、さとうしです。
4000万の住宅購入をし3000万で売却できる場合、
購入し即座に売却して投資に回したら利益になると思いますが、そのような運用をしているという話をあまり耳にしません。
まずは本当に利益が出るか考えてみましょう。
4000万円を借り入れしたときのシミュレーションを三井住友銀行の新規借り入れシミュレーションで行っています。
金利0.475%(変動), ボーナス払い無し、35年返済、元利均等返済でシミュレートした結果、月々の支払額は103,392円でした。年間では1,240,704円
3000万円をS&P500に投資した場合、平均利回りは7.1%です。
単純に計算したら年間2,130,000円の利益となります。税金で20%支払うと考えると1,704,000円で、返済額を差し引くと463,296円儲かります。
仮にローンの金利が10年固定としても約27万円もの収入になりそうです。それに、住宅ローン控除もありますので、上記は「厳しめにみても」ということになります。
ここまでは、住宅ローンの仕組み、不動産の知識がもっと必要になりそうですが、ネットで調べる限り可能性がないものではないと思います。
では個人的に上記運用したいかどうかを書いていきたいと思います。
私は借金が嫌いな人間です。
「返済できる見通しがある」ではなく、確実に返済できる見通しがなければリスクが高いと考えています。
よって、結論は現状で借金を差し引いた資産が生きていくために十分確保できるならやってもいいかなと思います。
十分の定義を仮に3年分、年間の生活費を400万とすると、1200万円を確保する必要があります。
最初の話の4000万借り入れで行くと、住宅3000万円で売却できたとして、1000万円の借金。
3000万円を運用して減るリスクが40%とすると、1200万円が無くなる覚悟。
そして生活費1200万円。
上記の３つを考慮しても＋になる資産を確保したいと考えます。つまり3400万円の現金資産があれば、やってみてもいいかなというレベルです。
運用の基準は人それぞれだと思いますが、もし参考になればうれしいです。それではまた。。。
コメント